Sold out
Read the story Inventory cleared in 11 months
Properti · Yogyakarta
Google Ads · Meta Ads · TrackingJasa digital marketing properti Jogjauntuk developer perumahan.
Kawa Village, Yogyakarta: unit habis dalam 11 bulan.
Diperbarui
Diperbarui
Saya mengelola Google Ads dan Meta Ads untuk developer perumahan di Yogyakarta, dan hasilnya saya ukur dari calon pembeli yang layak di-follow-up sales dan datang survei lokasi, bukan dari jumlah chat WhatsApp.
Untuk Kawa Village di Yogyakarta, seluruh unit terjual 11 bulan setelah iklannya saya tangani, dan cost per MQL turun 44%.
Kalau ini terdengar seperti proyek Anda
Kalau salah satu dari lima hal ini terjadi di proyek Anda, masalahnya jarang di iklannya saja.
Chat ramai, yang survei sedikit
WhatsApp marketing penuh setiap hari, tapi yang mau datang ke lokasi sedikit, dan yang booking lebih sedikit lagi.
Biaya per lead naik, tidak tahu penyebabnya
Biaya per lead terus naik, dan tidak ada yang bisa menunjukkan iklan mana yang mendatangkan calon pembeli serius.
Laporan berhenti di jumlah chat
Laporan iklan hanya berisi klik dan chat. Setelah itu tidak ada yang mencatat siapa yang survei, siapa yang booking, dan siapa yang akad.
Sales habis waktu untuk lead yang tidak serius
Tim sales membalas puluhan chat "harganya berapa?" yang berhenti di situ, sementara calon pembeli yang serius ikut menunggu.
Boost post tanpa strategi
Iklan berjalan dari tombol boost di Instagram, tanpa pembedaan antara orang yang baru melihat dan orang yang sudah pernah bertanya.
Perumahan · Yogyakarta · Google Ads + Meta Ads
Studi kasus: Kawa Village, Yogyakarta
Klien DIFŌUMA
- Seluruh unit terjual 11 bulan setelah saya tangani
- Sold out
- Cost per MQL dibanding rata-rata sebelumnya
- -44%
MQL di sini berarti lead yang dinilai layak di-follow-up oleh tim sales, bukan setiap chat yang masuk.
Masalah
Kawa Village sudah dipasarkan saat saya masuk, jadi ini bukan launching dan bukan titik nol yang bersih. Tapi belum ada strategi yang jelas di iklan berbayar: tidak ada yang secara terstruktur mendatangkan lead, dan tidak ada strategi audiens yang dikaitkan dengan kualitas lead. Budget iklan membeli pertanyaan, tanpa cara membedakan mana yang layak ditelepon sales.
Tindakan
Google Ads saya tempatkan di ujung funnel, dibangun di sekitar pencarian dengan niat beli, bukan istilah kategori yang umum, supaya orang yang sudah mencari rumah ditangkap lebih dulu. Meta Ads bekerja di sekelilingnya: retargeting orang yang datang dari Google tapi belum menghubungi, dan menjangkau audiens baru lewat lookalike 1% yang dibangun dari data survei, bukan dari minat umum. Pesannya dibedakan per audiens, jadi orang yang baru pertama melihat Kawa Village tidak menerima pesan yang sama dengan orang yang sudah pernah berkunjung.
Pelajaran dari Kawa Village berlaku untuk proyek perumahan mana pun: tangkap orang yang sudah mencari, ikuti orang yang belum memutuskan, dan nilai iklan dari kualitas lead, bukan dari jumlahnya.
Cara kerja
Cara saya menjalankan iklan properti
Rumah jarang dibeli dari satu iklan. Karena itu iklannya saya bagi menurut tahap keputusan calon pembeli, bukan hanya menurut platform.
01
Google Ads
Orang yang mengetik "perumahan di Sleman" atau "rumah dekat kampus di Jogja" sudah punya niat. Google Ads saya arahkan ke pencarian dengan niat beli seperti itu, bukan istilah umum yang mahal dan tidak jelas maksudnya.
Menangkap orang yang sudah mencari
02
Meta Ads
Facebook dan Instagram menjangkau calon pembeli yang belum mencari, lalu mengingatkan orang yang sudah melihat proyek Anda tapi belum menghubungi sales.
Memperkenalkan dan mengingatkan
03
Iklan yang menyaring
Iklan yang menyembunyikan harga mendatangkan banyak chat "harganya berapa?". Kalau rentang harga, lokasi, dan tipe unit sudah disebut sejak awal, orang yang tidak cocok berhenti sendiri sebelum menghabiskan waktu sales.
Harga, lokasi, dan tipe unit di depan
04
Data kembali ke platform
Status lead yang dicatat sales (layak, survei, booking) saya kirim kembali ke Google dan Meta, supaya iklan belajar mencari orang yang mirip dengan mereka yang datang ke lokasi, bukan sekadar yang chat.
Iklan belajar dari yang survei
Untuk pembagian peran Google Ads dan Meta Ads yang lebih lengkap, lihat jasa Google Ads dan Meta Ads di Jogja
Pengukuran
Diukur dari iklan sampai akad
Chat WhatsApp belum tentu calon pembeli. Jadi yang saya ikuti adalah seluruh perjalanannya, dari iklan sampai booking fee dan akad.
- 01Iklan
- 02Chat atau form
- 03Lead layak
- 04Survei lokasi
- 05Booking fee
- 06Akad
Angka yang saya laporkan
- Biaya per lead yang layak, bukan hanya biaya per chat
- Berapa persen lead yang datang survei lokasi
- Biaya per survei lokasi
- Jumlah unit yang booking dan akad dari iklan
Cara mencatatnya
Tim sales cukup memberi status pada setiap lead (baru, layak, survei, booking, akad) di WhatsApp Business, CRM yang sudah dipakai, atau spreadsheet sederhana. Saya bantu siapkan formatnya. Tanpa catatan itu, iklan hanya bisa dinilai dari jumlah chat.
Cara menandai setiap chat dengan asal iklannya, sampai status akadnya bisa dikirim balik ke Google dan Meta, saya tulis lengkap di panduan ini.
Setelah lead masuk
Iklan yang bagus bisa rusak di tangan sales
Calon pembeli yang bertanya lalu menunggu setengah hari sering sudah menghubungi developer lain. Karena itu saya juga melihat apa yang terjadi setelah lead masuk.
- Template balasan pertama untuk tipe unit yang diiklankan
- Target waktu balas yang realistis untuk tim sales Anda
- Cara menindaklanjuti lead yang belum mau survei
- Cara mencatat status lead tanpa menambah banyak pekerjaan sales
Hitung sendiri: dari budget iklan ke unit terjual
Masukkan angka proyek Anda. Hitungannya sederhana, tapi cukup untuk melihat angka mana yang paling berpengaruh.
- Lead per bulan
- 300
- Survei lokasi
- 30
- Unit booking
- 3
- Biaya iklan per unit
- Rp 10.000.000
- Nilai penjualan dari iklan
- Rp 1.500.000.000
- Nilai penjualan dibanding budget iklan
- 50x
Angka awal hanya ilustrasi, bukan hasil klien dan bukan janji. Angka sebenarnya kita lihat bersama saat audit.
Biaya pengelolaan
- Biaya pengelolaan dari ad spend
- 10%
- Minimum biaya per bulan
- Rp3 jt
- Minimum ad spend per bulan
- Rp25 jt
Anggaran iklan
Developer membayar langsung ke Google dan Meta lewat akun iklan milik developer sendiri.
Biaya pengelolaan
10% dari ad spend yang saya kelola, dengan minimum Rp 3.000.000 per bulan. Minimum itu berlaku ketika 10% jatuh di bawahnya, bukan tambahan di atasnya. Ad spend minimal Rp 30.000.000 per bulan, tanpa kontrak minimum.
Pekerjaan tambahan
Landing page, produksi foto dan video, atau tracking lanjutan dihitung terpisah, dan kita sepakati dulu sebelum saya kerjakan.
Cocok untuk developer yang:
- Proyeknya sudah siap dipasarkan
- Beriklan, atau siap beriklan, minimal Rp 30 juta per bulan
- Punya tim sales yang membalas chat setiap hari
- Mau mencatat siapa yang survei, booking, dan akad, supaya hasil iklan bisa dinilai
Belum cocok jika:
- Budget iklannya beberapa juta rupiah per bulan
- Butuh produksi konten Instagram harian
- Mau jaminan jumlah unit terjual sebelum akunnya diaudit
Cara kerja dan biaya yang sama berlaku untuk semua klien. Lihat cara kerja dan biaya DIFOUMA di Jogja
Audit gratis
Apa yang Anda dapat dari audit gratis
Anda akan tahu di mana calon pembeli hilang: di iklan, di landing page, atau di chat sales.
01
Panggilan pertama, 30 menit
Saya ingin paham proyek Anda dulu: lokasi, tipe unit, target pembeli, dan iklan yang sedang jalan.
02
Akses view‑only
Anda beri akses lihat saja ke akun iklan. Saya tidak mengubah apa pun.
03
Audit iklan dan jalur chat
Saya periksa tracking, struktur campaign, landing page, dan seberapa cepat chat dari iklan dibalas sales.
04
Panggilan kedua
Kita bahas temuannya dan urutan perbaikannya. Setelah itu saya kirim meeting minutes-nya.
Pertanyaan yang sering dicari developer
Berapa budget iklan yang wajar untuk memasarkan perumahan?
Budget iklan perumahan tergantung harga unit, jumlah unit yang harus terjual, dan target waktunya. Cara menghitungnya: target unit terjual per bulan dikali biaya per closing yang masih masuk akal untuk margin proyek. Untuk dikelola oleh DIFŌUMA, ad spend minimalnya Rp 30 juta per bulan, karena di bawah itu data yang terkumpul terlalu sedikit untuk mengambil keputusan.
Google Ads atau Meta Ads untuk jualan perumahan?
Biasanya keduanya, dengan tugas yang berbeda. Google Ads menangkap orang yang sudah mencari rumah di area proyek Anda, jadi niatnya lebih kuat. Meta Ads (Facebook dan Instagram) memperkenalkan proyek ke calon pembeli yang belum mencari, dan mengingatkan yang sudah pernah melihat. Untuk Kawa Village di Yogyakarta, keduanya dipakai bersama.
Kenapa lead properti banyak tapi yang survei sedikit?
Biasanya karena salah satu dari tiga hal: iklannya menarik orang yang belum siap membeli, informasi penting seperti harga dan lokasi disembunyikan sampai chat, atau balasan sales terlalu lama. Ketiganya bisa dicek saat audit, dan jarang selesai hanya dengan menambah budget.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa biaya jasa digital marketing properti di DIFŌUMA?
Biayanya 10% dari ad spend yang dikelola, dengan minimum Rp 3.000.000 per bulan. Minimum itu berlaku ketika 10% jatuh di bawahnya, bukan tambahan di atasnya. Minimum ad spend untuk memulai adalah Rp 30.000.000 per bulan, dan anggaran iklan dibayar developer langsung ke Google dan Meta.
Apakah bisa untuk rumah subsidi?
Bisa, selama ad spend proyeknya minimal Rp 30 juta per bulan. Banyak proyek rumah subsidi beriklan dengan budget di bawah angka itu, dan dalam kondisi seperti itu biaya pengelolaan memakan porsi yang terlalu besar untuk masuk akal bagi developer.
Apakah bisa untuk proyek di luar Yogyakarta?
Bisa. DIFŌUMA beroperasi dari Yogyakarta dan melayani klien di seluruh Indonesia. Pertemuan berjalan online, dan percakapan sehari-hari lewat WhatsApp.
Berapa lama sampai hasilnya terlihat?
Audit selesai di minggu pertama sampai kedua, struktur dan pengukuran dibangun ulang di minggu ketiga sampai keenam, dan budget baru dinaikkan mulai bulan kedua selama efisiensinya bertahan. Penjualan properti butuh waktu lebih lama dari itu: Kawa Village terjual habis 11 bulan setelah saya tangani. Setiap proyek berbeda, jadi saya tidak menjanjikan angka sebelum melihat akunnya.
Apakah produksi konten dan video termasuk?
Arahan kreatif, konsep iklan untuk diuji, brief, dan rekomendasi copy termasuk. Produksi konten harian, foto, dan video tidak termasuk, dan berjalan lewat tim Anda sendiri atau partner produksi yang ditunjuk terpisah.
Siapa yang mengerjakan akunnya?
Dimas Yudha Pratama, langsung: auditnya, implementasinya, pengelolaan hariannya, dan laporannya. Tidak ada account manager sebagai perantara, dan tidak ada penyerahan ke tim junior.
Siapa pemilik akun iklannya?
Developer. Akun Google Ads, Meta Business Manager, tracking, dan datanya tetap milik developer. DIFŌUMA bekerja lewat akses yang Anda berikan, sehingga semuanya tetap di tangan Anda jika kerja sama berakhir.
Apakah ada kontrak minimum?
Tidak ada. Kerja sama berjalan per bulan, dan Anda bisa berhenti kapan saja.
Apakah ada jaminan unit terjual?
Tidak ada. Yang saya janjikan adalah pekerjaan yang disepakati, pengukuran yang jujur, dan laporan yang terbuka. Penjualan unit juga tergantung harga, lokasi, spesifikasi, skema pembayaran, dan cara sales menindaklanjuti lead, dan semua itu di luar kendali orang yang mengelola iklan.
Langkah berikutnya
Lihat di mana budgetiklan Anda bocor.
Audit 30 menit untuk akun iklan proyek Anda. Tanpa deck, tanpa kewajiban. Saya balas maksimal 1 hari kerja.